Die Stadt als Eigentümer: Vorausschauende Liegenschaftsverwaltung als Schlüssel nachhaltiger Stadtentwicklung

Kommunale Liegenschaften sind weit mehr als bilanzielles Vermögen. Sie sind strategische Ressourcen für die soziale, ökologische und wirtschaftliche Entwicklung von Städten und Gemeinden. In Zeiten angespannter Haushaltslagen und wachsender Investitionsbedarfe gerät diese Perspektive jedoch zunehmend unter Druck. Kurzfristige Erlöse aus Grundstücksverkäufen oder der Verzicht auf strategische Flächenreserven erscheinen mancherorts als naheliegende Lösung – mit potenziell langfristig nachteiligen Folgen für die kommunale Steuerungsfähigkeit.

Vor diesem Hintergrund gewinnt eine vorausschauende, integrierte Liegenschaftsverwaltung erneut an Bedeutung. Sie ermöglicht es Kommunen, ihre Eigentümerrolle aktiv wahrzunehmen und Flächen, Gebäude und Rechte systematisch im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung einzusetzen.

Organisation der kommunalen Liegenschaftsverwaltung

Eine professionelle Liegenschaftsverwaltung setzt klare organisatorische Zuständigkeiten und transparente Prozesse voraus. In vielen Kommunen sind Grundstücke, Gebäude und Nutzungsrechte historisch gewachsen unterschiedlichen Fachbereichen zugeordnet. Dies erschwert nicht nur den Überblick über den kommunalen Bestand, sondern auch eine strategische, ressortübergreifende Steuerung.

Moderne Ansätze zielen daher auf eine zentrale oder zumindest koordinierte Organisation der Liegenschaftsverwaltung ab. Digitale Werkzeuge wie Geoinformationssysteme (GIS), Flächenmanagement- und Vertragsmanagementsysteme spielen dabei eine Schlüsselrolle. Sie schaffen eine valide Datengrundlage über Eigentumsverhältnisse, Nutzungen, Laufzeiten, Erbbaurechte, Mietverträge und baurechtliche Rahmenbedingungen. Gleichzeitig verbessern sie die verwaltungsinterne Zusammenarbeit und erhöhen die Entscheidungsqualität bei Flächenentwicklungen und Investitionsvorhaben.

Multifunktionale Flächennutzung und integrierte Entwicklung

Der steigende Flächendruck in wachsenden Städten und Regionen erfordert neue Konzepte der multifunktionalen Flächennutzung. Kommunale Grundstücke bieten hier besondere Steuerungspotenziale. Sie können gezielt für gemischte Nutzungen aus Wohnen, Arbeiten, sozialer Infrastruktur, Grün- und Freiräumen sowie klimarelevanten Funktionen wie Regenwasserrückhalt oder Frischluftschneisen eingesetzt werden.

Die Liegenschaftsverwaltung übernimmt in diesem Kontext eine vermittelnde Rolle zwischen Stadtplanung, Wirtschaftsförderung, Wohnungsbau, Umwelt- und Sozialdezernaten. Ihre Aufgabe besteht darin, Flächen nicht nur zu verwerten, sondern aktiv zu entwickeln und langfristig zu managen. Dies schließt auch die Auswahl geeigneter Vertragspartner, die Festlegung qualitativer Vorgaben und die Kontrolle der Zielerreichung ein.

Umgang mit Groß- und Sonderimmobilien

Besondere Herausforderungen ergeben sich beim Umgang mit Groß- und Sonderimmobilien, etwa leerstehenden Kaufhäusern, Bürokomplexen oder Industriearealen. Insolvenzen im Einzelhandel und Strukturwandel in der Arbeitswelt führen zunehmend dazu, dass innerstädtische Schlüsselimmobilien ihre ursprüngliche Funktion verlieren.

Kommunen stehen hier vor der strategischen Frage, ob und unter welchen Bedingungen ein Ankauf sinnvoll ist. Ein kommunaler Erwerb kann städtebauliche Fehlentwicklungen verhindern, neue Nutzungen ermöglichen und die Reaktivierung zentraler Lagen beschleunigen. Gleichzeitig sind damit erhebliche finanzielle Risiken, Sanierungskosten und langfristige Betriebspflichten verbunden. Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass erfolgreiche Projekte eine klare Entwicklungsstrategie, belastbare Wirtschaftlichkeitsanalysen und frühzeitige Kooperationen mit privaten und gemeinwohlorientierten Akteuren erfordern.

Verlängerung „alter“ Erbbaurechte und Quartiersentwicklung

Ein zunehmend relevantes Thema ist der Umgang mit auslaufenden oder zu verlängernden Erbbaurechten, die in vielen Städten vor mehreren Jahrzehnten zu deutlich günstigeren Konditionen vergeben wurden. Die Neuordnung dieser Verträge berührt sowohl fiskalische Interessen der Kommunen als auch soziale und städtebauliche Fragen.

Die Festsetzung angemessener Erbbauzinsen ist dabei ebenso sensibel wie die Frage, inwieweit Verlängerungen an qualitative oder städtebauliche Weiterentwicklungen der Quartiere geknüpft werden können. Kommunen nutzen diese Anlässe zunehmend, um energetische Sanierungen, Nachverdichtungen oder neue Nutzungsmischungen zu fördern. Voraussetzung hierfür sind transparente Bewertungsverfahren, rechtssichere Vertragsgestaltungen und eine frühzeitige Kommunikation mit den Erbbauberechtigten.

Erbbaurechte in Gewerbegebieten als Steuerungsinstrument

Auch in Gewerbegebieten gewinnt die Vergabe von Erbbaurechten an Bedeutung. Sie ermöglicht es Kommunen, strategisch wichtige Flächen im Eigentum zu behalten und gleichzeitig wirtschaftliche Entwicklungen zu fördern. Über Vertragsbedingungen können Nutzungsvorgaben, Arbeitsplatzwirkungen, ökologische Standards oder Rückübertragungsrechte vereinbart werden.

Praxisbeispiele zeigen, dass Erbbaurechte in Gewerbegebieten insbesondere für innovative, flächeneffiziente und nachhaltige Unternehmensansiedlungen geeignet sind. Gleichzeitig bieten sie Kommunen langfristige Einnahmen und sichern Einflussmöglichkeiten über mehrere Jahrzehnte hinweg. Entscheidend ist jedoch eine professionelle Vertragsgestaltung sowie eine realistische Einschätzung der Marktfähigkeit und Akzeptanz bei Unternehmen.

Fazit: Eigentum strategisch denken

Die Stadt als Eigentümer steht vor einem Spannungsfeld aus Haushaltsdruck, Flächenknappheit und steigenden Anforderungen an nachhaltige Entwicklung. Eine rein fiskalisch motivierte Verwertung kommunaler Liegenschaften greift dabei zu kurz. Vielmehr bedarf es einer strategischen, datenbasierten und integrierten Liegenschaftspolitik, die Eigentum als langfristiges Steuerungsinstrument begreift.