Neubauten: Vom Einheitslook zur Baukultur – geht das noch?

In vielen deutschen Städten ähneln sich Neubauprojekte zunehmend: kubische Baukörper, helle Putzfassaden, Lochfenster in regelmäßigen Rastern, Balkone mit Glasbrüstungen. Diese Architektur wird umgangssprachlich oft als „Investorenarchitektur“ bezeichnet. Gemeint sind Gebäude, die primär auf schnelle Vermarktung, Kosteneffizienz und Renditeoptimierung ausgelegt sind. Wohnungen werden häufig bereits auf Basis von Renderings verkauft, noch bevor der erste Spatenstich erfolgt. Der ästhetische Anspruch tritt dabei nicht selten hinter ökonomische Logiken zurück. Doch warum ist das so, und welche Handlungsspielräume bestehen für Kommunen und Planende?

Marktlogiken statt Gestaltungsideale

Der Wohnungsneubau ist heute stark durch Finanzierungs- und Vermarktungslogiken geprägt. Projektentwickler müssen hohe Grundstückspreise, steigende Baukosten und verschärfte energetische Anforderungen kalkulieren. Gleichzeitig erwarten Investoren und Banken planbare Renditen bei möglichst geringem Risiko.

Architektonische Individualität gilt in diesem System oft als Risikofaktor. Ungewöhnliche Grundrisse, Materialien oder Fassaden erhöhen die Baukosten, erschweren die Kalkulation und bergen das Risiko, bestimmte Käufergruppen abzuschrecken. Standardisierte Typologien und bewährte Gestaltungselemente gelten hingegen als „marktgerecht“, weil sie:

• kostensicher umsetzbar sind,
• den Bauablauf vereinfachen,
• sich gut vermarkten lassen,
• breite Zielgruppen ansprechen.

Hinzu kommt die Vorvermarktung. Wenn Wohnungen als Kapitalanlage verkauft werden, zählen vor allem Kennzahlen wie Quadratmeterpreis, Mietrendite und Energieeffizienzklasse. Architektonische Qualität ist in diesen Excel-Modellen schwer abzubilden.

Der Begriff „Investorenarchitektur“

Der Begriff ist nicht normiert, hat sich aber als kritische Beschreibung etabliert. Er bezeichnet Gebäude, deren Gestaltung primär aus ökonomischen Erwägungen heraus erfolgt und weniger aus einem baukulturellen oder städtebaulichen Anspruch.

Typische Merkmale sind:

• repetitive Fassadenraster,
• einfache Baukörper ohne Gliederung,
• standardisierte Balkontypen,
• reduzierte Materialpalette,
• austauschbare Farbkonzepte.

Solche Gebäude erfüllen in der Regel alle rechtlichen Anforderungen und sind technisch solide. Kritisiert wird weniger ihre Funktionalität als ihre Austauschbarkeit und ihr geringer Beitrag zur Identität des Stadtraums.

Warum Baukultur „teuer“ erscheint

Baukultur wird häufig mit Mehrkosten assoziiert. Tatsächlich können hochwertige Materialien, differenzierte Fassadengliederungen, handwerkliche Details oder individuelle Grundrisse die Baukosten erhöhen. Hinzu kommen längere Planungszeiten und komplexere Abstimmungsprozesse.

In der kurzfristigen Projektkalkulation erscheinen diese Faktoren als wirtschaftlicher Nachteil. Der volkswirtschaftliche und städtebauliche Nutzen – etwa höhere Aufenthaltsqualität, langfristige Wertstabilität oder stärkere Identifikation der Bewohner mit ihrem Quartier – wird in der Projektentwicklung hingegen selten monetär berücksichtigt.

Der Einfluss der Kommunen

Kommunen sind nicht machtlos, auch wenn sie im Wettbewerb um Investitionen stehen. Ihr wichtigstes Steuerungsinstrument ist das Planungsrecht.

Zu den zentralen Hebeln zählen:

• Bebauungspläne: Festsetzungen zu Baukörpern, Traufhöhen, Dachformen, Materialien oder Fassadengliederungen.
• Gestaltungssatzungen: Vorgaben zu Farben, Materialien, Fensterformaten oder Werbeanlagen.
• Städtebauliche Verträge: Vereinbarungen mit Investoren über Gestaltungsqualitäten, Freiräume oder soziale Infrastruktur.
• Wettbewerbsverfahren: Architekten- und Investorenwettbewerbe zur Sicherung gestalterischer Qualität.

In der Praxis werden diese Instrumente jedoch unterschiedlich konsequent eingesetzt. Gründe dafür sind:

• Personalmangel in den Bauverwaltungen,
• politischer Druck zur schnellen Wohnraumschaffung,
• Angst, Investoren abzuschrecken,
• rechtliche Unsicherheiten bei zu detaillierten Vorgaben.

Zielkonflikte auf kommunaler Ebene

Kommunen stehen vor einem strukturellen Dilemma. Einerseits sollen sie bezahlbaren Wohnraum schaffen, andererseits die städtebauliche Qualität sichern. Beides gleichzeitig ist unter den aktuellen Marktbedingungen schwer zu erreichen.

Hohe gestalterische Anforderungen können dazu führen, dass Projekte wirtschaftlich nicht mehr darstellbar sind. Zu geringe Anforderungen wiederum führen zu monotonen Quartieren mit geringer Aufenthaltsqualität.

Hinzu kommt: Viele Kommunen verkaufen eigene Grundstücke meistbietend, statt nach Konzeptqualität. Damit geben sie ein zentrales Steuerungsinstrument aus der Hand.

Gibt es Chancen für „bessere“ Architektur?

Trotz dieser Rahmenbedingungen existieren reale Handlungsspielräume:

1. Konzeptvergabe statt Höchstpreis Grundstücke werden nicht an den Meistbietenden, sondern an das beste städtebauliche und soziale Konzept vergeben.
2. Gestaltungsleitfäden Kommunale Leitfäden definieren qualitative Mindeststandards für Fassaden, Materialien und Freiräume.
3. Frühe Wettbewerbe Architektenwettbewerbe vor der Investorenfestlegung sichern die Qualität des städtebaulichen Entwurfs.
4. Förderprogramme Öffentliche Fördermittel können Mehrkosten für qualitätsvolle Architektur teilweise kompensieren.
5. Langfristige Perspektive Kommunen, die auf Qualität setzen, profitieren langfristig von stabileren Quartieren und geringeren Folgekosten.

Müssen Kommunen Investoreninteressen immer akzeptieren?

Nein. Kommunen haben rechtlich und planerisch mehr Einfluss, als häufig angenommen wird. Entscheidend ist der politische Wille, diesen Einfluss auch zu nutzen.

Dabei geht es nicht um eine Ablehnung wirtschaftlicher Logiken, sondern um deren Rahmensetzung. Baukultur und Wirtschaftlichkeit schließen sich nicht aus. Viele Beispiele zeigen, dass qualitätsvolle Architektur auch kosteneffizient realisierbar ist, wenn sie frühzeitig integraler Bestandteil der Projektentwicklung ist.

Fazit

Die Dominanz standardisierter Neubauten ist kein ästhetischer Zufall, sondern das Ergebnis ökonomischer, rechtlicher und institutioneller Rahmenbedingungen. „Investorenarchitektur“ folgt rationalen Marktlogiken – vernachlässigt jedoch häufig den baukulturellen Mehrwert für die Stadtgesellschaft.

Kommunen verfügen über wirksame Steuerungsinstrumente, nutzen diese aber nicht immer konsequent. Eine bessere Baukultur ist möglich, erfordert jedoch politische Entschlossenheit, planerische Kompetenz und die Bereitschaft, kurzfristige Renditeinteressen zugunsten langfristiger Stadtqualität zu relativieren.

Die zentrale Frage lautet daher nicht, ob wir uns bessere Architektur leisten können – sondern ob wir uns leisten wollen, dauerhaft auf sie zu verzichten.