Wohnbedarfe in Stadt und Land: Wie sich biografische Umbrüche im Wohnungsmarkt widerspiegeln

Der Wohnungsmarkt steht seit Jahren unter erheblichem Druck. Steigende Mieten, Wohnungsknappheit in Ballungsräumen und strukturelle Defizite im ländlichen Raum führen dazu, dass viele Menschen in Wohnverhältnissen leben, die nicht zu ihrer aktuellen Lebenssituation passen. Biografische Übergänge – etwa der Auszug aus dem Elternhaus, die Familiengründung, Trennung, Ruhestand oder Pflegebedürftigkeit – gehen mit veränderten Wohnbedarfen einher. Der Markt reagiert darauf bislang nur unzureichend. Die Folgen sind räumliche Fehlentwicklungen, soziale Ungleichheiten und eine wachsende Diskrepanz zwischen Angebot und Bedarf.

1. Wohnbedarfe im Lebensverlauf

Wohnbedarfe sind nicht statisch, sondern verändern sich mit den Lebensphasen:

• Junge Erwachsene benötigen kleine, bezahlbare Wohnungen in Ausbildungs- und Arbeitsortnähe.

• Familien suchen größere, bezahlbare Wohnungen oder Eigenheime mit guter Infrastruktur, Bildungs- und Betreuungsangeboten.

• Alleinlebende und Trennungsbetroffene brauchen kleinere, flexible Wohnformen mit sozialer Einbindung.

• Ältere Menschen wünschen sich barrierearme, gut erreichbare Wohnungen mit medizinischer und sozialer Infrastruktur.

• Pflegebedürftige sind auf betreute oder gemeinschaftliche Wohnformen angewiesen.

Der bestehende Wohnungsbestand spiegelt diese Dynamik nur bedingt wider. Insbesondere in Städten dominieren hochpreisige Neubauten, während im ländlichen Raum häufig Einfamilienhäuser mit großem Flächenverbrauch und geringer Anpassungsfähigkeit vorherrschen.

2. Stadt und Land: Divergierende, aber miteinander verknüpfte Problemlagen

Ballungsräume
In Großstädten und Wachstumsregionen führen Zuzug, Flächenknappheit und spekulative Tendenzen zu steigenden Mieten und Kaufpreisen. Bezahlbarer Wohnraum ist rar, insbesondere für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen. Die Folge sind Verdrängungseffekte und Wanderungsverluste in das Umland – vor allem bei jungen Familien.

Ländliche Räume
Viele ländliche Gemeinden verzeichnen Leerstände, eine Überalterung der Bevölkerung und einen Mangel an kleinen, zeitgemäßen Mietwohnungen. Für junge Menschen fehlen sogenannte „Starter-Wohnungen“. Häufig bleibt nur der Verbleib im Elternhaus oder der Umzug in die nächstgrößere Stadt. Damit verlieren Kommunen langfristig junge Bevölkerungsgruppen, was wiederum Infrastruktur und lokale Wirtschaft schwächt.

Diese Entwicklungen verstärken sich gegenseitig: Der Druck auf die Städte wächst, während ländliche Regionen an Attraktivität verlieren.

3. Strukturelle Ursachen der Fehlanpassung

Mehrere Faktoren tragen dazu bei, dass Wohnangebot und Wohnbedarf auseinanderdriften:

• Unzureichende Neubautätigkeit im preisgünstigen Segment

• Flächenineffiziente Wohnformen, insbesondere im Einfamilienhausbestand

• Starre Wohnungszuschnitte, die sich kaum an veränderte Lebenssituationen anpassen lassen

• Hohe Bau- und Grundstückskosten

• Regulatorische Hürden und langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren

• Mangel an gemeinwohlorientierten Akteuren im Wohnungsbau

Das Ergebnis ist eine wachsende Zahl von Haushalten, die in zu großen, zu kleinen, zu teuren oder nicht barrierefreien Wohnungen leben.

4. Politische und planerische Instrumente

Um auf diese Fehlentwicklungen zu reagieren, stehen Politik, Stadtplanung und Gesellschaft mehrere Instrumente zur Verfügung:

a) Förderung des bezahlbaren Wohnungsbaus

• Ausbau des sozialen und gemeinwohlorientierten Wohnungsbaus

• Zweckbindung öffentlicher Fördermittel an langfristige Mietpreisbindungen

• Stärkung kommunaler Wohnungsunternehmen und Genossenschaften

b) Bestandsentwicklung vor Neubau

• Aktivierung von Leerständen

• Umnutzung nicht mehr benötigter Gewerbe- oder Verwaltungsgebäude

• Förderung von Umbauten, Teilungen und Zusammenlegungen von Wohnungen

c) Flexible und anpassungsfähige Wohnformen

• Modulare Grundrisse

• Wohnungen, die sich mit geringem Aufwand an neue Lebensphasen anpassen lassen

• Mehrgenerationenhäuser und gemeinschaftliche Wohnprojekte

d) Flächen- und ressourcenschonende Planung

• Innenentwicklung vor Außenentwicklung

• Nachverdichtung in bestehenden Quartieren

• Reduzierung des Flächenverbrauchs pro Kopf

e) Stärkung ländlicher Wohnangebote

• Förderung kleiner Mietwohnungen in Dorf- und Ortskernen

• Programme zur Revitalisierung leerstehender Gebäude

• Anbindung an digitale und verkehrliche Infrastruktur

5. Gesellschaftliche und kulturelle Dimension

Neben politischen und planerischen Maßnahmen spielt auch ein gesellschaftlicher Wandel eine Rolle:

• Neue Wohnkonzepte wie Co-Housing, Cluster-Wohnen oder Mehrgenerationenprojekte können Flächen effizienter nutzen und soziale Isolation reduzieren.

• Akzeptanz für kleinere Wohnflächen und gemeinschaftlich genutzte Räume kann zur Entlastung des Marktes beitragen.

• Bürgerschaftliches Engagement und lokale Initiativen können Impulse für bedarfsgerechte Wohnprojekte geben, insbesondere im ländlichen Raum.

6. Perspektiven für ein bedarfsgerechtes Wohnen in Stadt und Land

Ein zukunftsfähiger Wohnungsmarkt muss mehrere Ziele gleichzeitig erfüllen: Er muss bezahlbar, zugänglich, bedarfsgerecht und ressourcenschonend sein. Dafür sind integrierte Strategien erforderlich, die Stadt und Land nicht getrennt, sondern als funktionale Einheit betrachten.

Zentrale Bausteine sind:

• eine konsequente Ausrichtung an realen Lebensverläufen,

• die Stärkung des gemeinwohlorientierten Wohnungsbaus,

• die intelligente Nutzung und Weiterentwicklung des Bestands,

• sowie eine Raumplanung, die soziale, ökologische und ökonomische Ziele miteinander verbindet.

Fazit
Die Diskrepanz zwischen Wohnangebot und Wohnbedarf ist kein Randphänomen, sondern Ausdruck struktureller Defizite im Wohnungsmarkt. Biografische Umbrüche machen diese Defizite besonders sichtbar. Um bezahlbares und passendes Wohnen in Stadt und Land zu ermöglichen, bedarf es eines koordinierten Zusammenspiels von Politik, Planung, Wirtschaft und Zivilgesellschaft. Nur so lassen sich Wohnformen entwickeln, die den vielfältigen Lebensrealitäten gerecht werden – heute und in Zukunft.